25 сентября – ИА SM.News. Вопрос перепланировки и реконструкции жилья в многоквартирных домах обрел новое звучание. Свежая судебная практика подтвердила: несущие стены — это общее имущество, а значит, любые изменения в них возможны только при согласии всех собственников дома. Даже если экспертиза признает проемы безопасными, без коллективного одобрения узаконить их нельзя.
Что решил суд
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что демонтаж конструкций, предусмотренных проектом дома, является уменьшением общего имущества. Следовательно, это квалифицируется как реконструкция. Для нее требуется согласие абсолютно всех соседей. Если хотя бы один скажет «нет», никаких арок или дополнительных дверей в несущих стенах быть не должно.
Конкретный пример
В Волгограде владелица нежилого помещения на первом этаже самовольно сделала три дверных проема в несущих стенах. Экспертиза подтвердила, что здание не пострадало, однако чиновники потребовали вернуть стены в исходное состояние. Женщина попыталась узаконить перепланировку через суд, но проиграла: решение кассации оказалось жестким — проходы нужно заложить.
Закон и общее имущество
Согласно Правилам содержания общего имущества, несущие конструкции — фундамент, плиты перекрытий, стены и колонны — принадлежат всем собственникам дома. Поэтому любые изменения автоматически затрагивают интересы каждого жильца.
«Таким образом, любые несущие стены входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома», — говорится в определении суда.
Позиция Верховного суда
Верховный суд еще в 2023 году разъяснил: если работы меняют параметры общего имущества или влияют на его состав, это реконструкция. К ней относится устройство новых входов, пристроек или разрушение части внешней стены. В таких случаях нужно разрешение на строительство и согласие всех собственников.
Судья Верховного суда Владимир Попов отмечал:
«В частности, приведены примеры, отражающие различия реконструкции, перепланировки и переустройства, определены условия и порядок правомерного проведения соответствующих работ».
Перепланировка и её согласование
Важно различать перепланировку и реконструкцию. Если речь идет о переносе перегородок или изменении внутренней планировки, достаточно согласования в органах местного самоуправления. Но если работы затрагивают общее имущество или безопасность, их обязаны запретить без единогласного решения.
Как получить согласие соседей
По закону оно оформляется не личными подписями, а через общее собрание жильцов. Владельцы должны официально проголосовать, а результаты зафиксировать в протоколе. Только такая процедура имеет юридическую силу.
Контроль управляющих компаний
Дополнительно Верховный суд напомнил: управляющие компании вправе проверять состояние квартир даже без жалоб соседей. Цель таких визитов — предотвращение аварий и контроль за безопасностью дома. Если собственник не пускает проверяющих добровольно, управляющая организация может добиться доступа через суд.
Итог
Перепланировка несущих стен без согласия соседей — прямой путь к судебным спорам. Даже при положительных экспертизах единогласие жильцов остаётся обязательным условием. Сносить стены или делать новые проемы можно только соблюдая все юридические процедуры.
