5 октября – ИА SM.News. Покупка готовой квартиры кажется проще, чем приобретение жилья в новостройке: можно сразу увидеть помещение, оценить состояние ремонта и познакомиться с продавцом. Однако именно история объекта и его владельцев может скрывать риски, которые невозможно заметить при обычном осмотре.
После заключения сделки могут возникнуть вопросы к правам продавца, обнаружиться другие претенденты на недвижимость или выясниться обстоятельства, связанные с предыдущими переходами права собственности.
Поэтому перед передачей денег важно проверить не только состояние квартиры и документы на нее, но и обстоятельства самой сделки, советует риэлтор Елена Ткач.
Проверить нужно не только нынешнего владельца
Один из первых документов, который стоит изучить покупателю, — выписка из ЕГРН. Она позволяет получить сведения об объекте и зарегистрированных правах на него, а также проверить наличие ряда ограничений.
Риэлтор Елена Ткач:
«Не менее важно посмотреть историю переходов права собственности. Если квартира за сравнительно короткий срок несколько раз меняла владельцев, это не означает автоматически, что с ней есть проблемы. Однако такая ситуация требует более внимательного изучения причин каждой сделки. Стоит выяснить, каким образом нынешний собственник получил квартиру: купил ее, получил в наследство, в дар или приобрел другим способом. Чем понятнее история объекта, тем легче оценить возможные юридические риски».
Особое внимание — семейным обстоятельствам
Покупателю также полезно выяснить семейное положение собственника и обстоятельства приобретения жилья. В некоторых ситуациях права на недвижимость могут быть связаны с интересами супругов, несовершеннолетних или других лиц.
Сам факт наличия супруга или детей не означает, что квартиру нельзя покупать. Однако если обстоятельства приобретения жилья вызывают вопросы, лучше заранее получить юридическую консультацию и убедиться, что необходимые согласия и документы оформлены надлежащим образом.
Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда собственник действует через представителя. В таком случае необходимо особенно тщательно проверить полномочия человека, который подписывает документы.
Слишком низкая цена должна насторожить
Еще один важный сигнал — стоимость квартиры, которая заметно отличается от цен аналогичных объектов в том же районе.
Выгодная цена сама по себе не доказывает наличие проблем. У продавца могут быть вполне объективные причины для срочной продажи: переезд, необходимость быстро получить деньги или состояние самой квартиры.
Но если стоимость существенно ниже рынка и одновременно есть вопросы к документам или истории объекта, торопиться с внесением аванса не стоит. Сначала необходимо разобраться, почему продавец готов отказаться от значительной суммы.
Может ли продавец попытаться оспорить сделку
Риски могут возникнуть не только из-за третьих лиц. В определенных обстоятельствах спор о договоре может инициировать и сам продавец.
Риэлтор Елена Ткач:
«Например, после получения денег человек может заявить, что не понимал значения своих действий или действовал под воздействием обмана. Однако само по себе утверждение о том, что продавец стал жертвой мошенников, еще не означает автоматического аннулирования сделки. При возникновении спора значение имеют конкретные обстоятельства заключения договора, поведение сторон и добросовестность покупателя. Именно поэтому важно не ограничиваться формальным подписанием документов, а сохранять доказательства того, как проходили переговоры и расчеты».
Почему стоит общаться с собственником напрямую
По возможности покупателю следует лично общаться с владельцем недвижимости и убедиться, что он действительно намерен продать квартиру и понимает содержание сделки.
Если переговоры ведет исключительно посредник, стоит выяснить причины такого участия и проверить полномочия представителя. Особенно внимательно нужно относиться к ситуациям, когда продавец практически не появляется на связи, постоянно меняет условия или требует провести расчеты необычным способом.
Переписку, сообщения и договоренности лучше не удалять до завершения сделки и окончания всех связанных с ней процедур. Эти материалы могут оказаться полезными, если впоследствии возникнут разногласия.
Не стоит забывать о судебных спорах
Перед покупкой имеет смысл проверить доступную информацию о судебных разбирательствах, связанных с продавцом или недвижимостью. Само наличие судебного дела также не означает, что сделка обязательно окажется проблемной, но может стать поводом выяснить дополнительные обстоятельства.
Риэлтор Елена Ткач:
«Кроме того, покупателю следует внимательно изучить все документы, которые предоставляет продавец, и не соглашаться на сделку только потому, что квартира понравилась и ее готовы продать «прямо сейчас». При крупных вложениях разумно привлечь независимого специалиста, который проверит юридическую историю объекта и документы до подписания договора».
