7 июня – ИА SM.News. Считается, что нововведение снизит риски злоупотреблений как со стороны собственников, так и стороны управляющих организаций, ведь набрать голоса большинства жильцов многоквартирных домов (МКД) — почти невозможно, особенно когда речь идет о зданиях, где больше 300 квартир. Если ранее для принятия решения по вопросу смены управляющей организации было необходимо 50% +1 голос от принявших участие в общем собрании собственников помещений МКД (25% + 1 голос от общего числа голосов собственников в МКД), то сейчас для принятия решения по данному вопросу будет необходимо 50% + 1 голос от общего числа голосов собственников в МКД.
В Москве существует ряд недобросовестных управляющих организаций, которые с помощью подлогов, подкупов и других незаконных способов проводят собрания жильцов, а в результате берут под контроль очередную единицу недвижимости. При этом никакого «обслуживания» не происходит, а тарифы принимаются во время «теневых» собраний — в них участвуют только представители УК и ангажированные члены инициативных групп собственников. Проще говоря, «обслуживающая» [основная — для УК] деятельность УК формализуется — в лучшем случае, в худшем — фальсифицируется. А жители не получают ни необходимых услуг, ни нормального информирования, но продолжают платить деньги.
Рынок так называемых «черных» «управляшек» разворачивается гораздо шире, чем сегмент добросовестных обслуживающих организаций. По мнению экспертов, виной тому лакуны в действующем законодательстве: проведение общих собраний собственников [на которых как раз и принимаются все принципиальные решения, в том числе смена или выбор УК] почти никак не регламентируется, а подсчет голосов могут выполнять заинтересованные лица — зачастую имеют место и фальсификации бланков голосования, подлоги результатов выборов, подкупы инициативных жильцов. В отдельных случаях, происходят самые настоящие рейдерские захваты домов.
Один из наиболее очевидных минусов реформы выборов УК — пассивность большей части жильцов. Набрать необходимое количество голосов, не нарушая законодательство и права собственников, было сложно даже при кворуме в 25% +1 голос. В условиях необходимости голосования большинства — 50% + 1 г-с — сменить управление домом будет механически невозможно, даже если за недвижимостью закреплена недобросовестная организация, рассказал ИА SM-News юрист Иван Арефьев.
«Самый большой минус,который связан с новым законом, — это человеческий фактор. Нужно отметить, что УК не проводит голосование. Выбор способа управления многоквартирного дома, а равно как и выбор управляющей организации — это компетенция общего собрания собственников: т.е. данное решения собственники должны принять самостоятельно. Но многим жителям бывает безразлична судьба дома, общего имущества — им без разницы в какую УК платить, и кто управляет домом. Сейчас принцип выборов УК стал таким же, как и при выборе способа управления домом ТСЖ: для принятия решения необходимо, чтобы «за» проголосовало 50% + 1 голос от общего количества голосов собственников жилья. Самый большой минус в наборе голосов», — пояснил он.
При этом, если добросовестные управляющие организации столкнуться с невозможностью набрать пресловутые 50% + 1 голос, то «черные» УК продолжат фальсифицировать общие собрания жильцов и набирать необходимое число положительно проголосовавших собственников, «рисуя» результаты выборов. Таким образом, законодательные ужесточения коснуться только игроков рынка «в белую», отмечает юрист.
По словам эксперта, есть и положительные стороны реформы выборов УК. Прежде всего снизится риск образования ангажированных микрогрупп собственников, заинтересованных в смене управляющих организаций. «Сепаратизм», напросто, станет сложно осуществим также, как и фальсификация голосований.
Теоретически, проведение собраний при новых требованиях к кворуму можно осуществлять не только, как это сейчас распространено, в очной и очно-заочной форме: т.е. во время собраний с присутствием собственников или с помощью поквартирных опросов. ГИС ЖКХ, использование которого предусмотрено в Жилищном кодекс (ст. № 47.1), мог бы стать актуальным ресурсом для сбора необходимых голосов. Но, по словам Арефьева, есть технические препятствия для осуществления выборов в Сети: как минимум, это преклонный возраст существенной части собственников — некоторые из них не пользуются Интернетом, и отсутствие регистрации на Госуслугах других жильцов.
Качество изменений, которые произойдут 1 сентября 2022 года, сильно зависит от конкретных УК. Если на момент вступления в силу закона за конкретным жилым строением будет закреплена недобросовестная организация, то шансы смены управления почти сходят на нет. В противном случае, добросовестные УК только упрочивают свои статус и репутацию, а также укрепляют позиции — получить кворум 50% + 1 г-с «черным» путем также станет затруднительным.
«Очень многое зависит от управляющей организации — от руководства УК и сотрудников. Сфера ЖКХ — очень дискуссионная сфера, с большим количеством внутренних коллизий. Недобропорядочные управляющие организации даже при новом законодательстве будут преследовать исключительно коммерческие цели в рамках своей основной деятельности — новый закон, в этом случае, только усложнит «смену» таких УК. Очень много зависит от конкретной УК и руководителя. К сожалению, коммерческая деятельность существенной части УК направлена на получение денежных средств, а не на нормальное содержание домов», — комментирует эксперт.
Тем не менее существуют и другие способы «декриминализации» рынка. Один из них — это введение на законодательном уровне дополнительного контроля за проведением общих собраний собственников (ОСС). По словам Арефьева, важно создать институт неангажированных наблюдателей за проведением этапов ОСС.
Кроме того, нужно наладить коммуникацию между собственниками и представителями управляющих организаций. Прозрачность деятельности, в том числе коммерческой, самих УК, а также вовлеченность жителей в процессы обслуживания общедомовой собственности положительно повлияют на эффективность управления. Арефьев рассказывает, что сейчас нет нормативных актов, закрепляющих за «управляшками» обязанность по проведению информационных встреч. Вероятно, регламентирование не только агитационной кампании, но и способов коммуникации между УК и жителями пошло бы на пользу всему институту коммунального хозяйства.
Важно помнить структуру «отношений»: что собственники жилья — это заказчики услуг, а управляющие организации — исполнители, которых делегируют решать проблемы, связанные с общедомовым имуществом.
КОММУНАЛЬНОЕ ПИКЕ
В Москве более 31 тыс. домов, которые находятся под патронажем УК. Порядка 2,5 тыс. МКД управляются корпоративно (ТСН, ЖСК). Всего в регионе чуть меньше тысячи управляющих организаций. 70% из них аккумулируется под государственным ГБУ «Жилищник». Самый крупный игрок частного рынка — компания «ПИК-Комфорт», входящая в экосистему крупного застройщика «ПИК», контролирует седьмую часть отрасли в столице — порядка 30 млн кв. м. жилого фонда (всего в Москве свыше 210 млн кв. м жилья и 55 тыс. домов).
При этом в мегаполисе становится популярным тренд на упразднение буфера между ресурсоснабжающими организациями: собственники пытаются заключать самостоятельные договоры с операторами — таким образом, мелкие УК теряют коммерческую заинтересованность в «сопровождении» контрактов с поставщиками коммунальных ресурсов. Однако комиссия за буферный функционал — между собственниками и операторами коммерческих ресурсов — не единственный способ заработка УК.
Большую часть своего оборота частные управляющие компании формируют за счет коррумпированных схем по взаимодействию с подрядчиками надомных работ и сдачи нежилых помещений в МКД. Именно поэтому за объекты с большим объемом нежилых помещений ведутся почти ж то вооруженные войны.
Борьба за активы происходит из-за того, что рынок ЖКХ высокомаржинальный и не требует от владельцев частного бизнеса налаживания сложного производственного процесса. Т.к. речь идет буквально о зданиях и земле, то и способы устрашения и влияния на конкурентов часто выходит за законные рамки.
Как бы там ни было, доходность бизнеса УК напрямую зависит от объемов контролируемого жилого фонда. Мелкие представители частного рынка, как правило, вынуждены прибегать к недобросовестному коммунальному обслуживанию и формированию «теневых схем» — это единственный способ оставаться внутри этой экономической ниши. Такие УК часто «меняют» объекты обслуживания, проводят фиктивные собрания, подкупают и шантажируют собственников.
Решение Госдумы о смене порядка выбора управляющих компаний, вероятнее всего, стремиться к достижению, как минимум, двух целей: 1) естественное «вымирание» мелких управляющих фирм, которые только «затромбовывают рынок» и провоцируют жильцов на проявление «лишней инициативы», типа самостоятельных договоров с операторами комресурсов; 2) усиление позиций гигантов, например, ПИК-комфорта: возможно, имеет место лобби самих крупных представителей отрасли.
