12 октября – ИА SM.News. Российский рынок недвижимости вошел в фазу трансформаций. С одной стороны, девелоперы фиксируют рекордные дисконты, с другой – почти половина построенного жилья остается нераспроданной. Доля квартир массового сегмента, предлагаемых со скидками, достигла 40% по стране и 44% в столичном регионе.
За яркими маркетинговыми вывесками скрывается реальность: удешевления квадратного метра не происходит, а спрос продолжает падать из-за ужесточения ипотечных программ и снижения покупательной способности населения.
Аналитики зафиксировали рост доли дисконтированных лотов в Москве на 8% за год. Стандартная скидка при стопроцентной оплате составляет 15-20%, а по отдельным позициям доходит до 40%. Застройщики активно внедряют адресные программы: бонусы за трейд-ин, условия для зарплатных клиентов банков и программы «Приведи друга». Параллельно работает механизм субсидированной ипотеки, базовые ставки достигают 12-13%, тогда как семейная ипотека предлагает 3,5% с увеличенным лимитом до 50 млн рублей.
Эксперт Дмитрий Проскурин констатирует, что прямая скидка остается главным психологическим рычагом в условиях дорогой ипотеки.Покупатель дорогого объекта хочет чувствовать экономию. При этом общий объем предложения в столице сохраняется на высоком уровне, а структура предложения постепенно смещается в сторону более дорогих сегментов.
Глубокого падения цен ожидать не стоит. Рентабельность девелоперов сегодня колеблется в пределах 5-7%. Эксперт Сергей Разуваев подчеркивает, что банки жестко контролируют маржинальность проектов в рамках эскроу-счетов и не позволят застройщикам существенно ее сокращать. Директор по продажам Рустам Хамдамов добавляет, что рынок перешел в фазу естественного отбора, где выживают компании, умеющие контролировать себестоимость и предлагать понятную ценность. Доля нераспроданных квартир в новостройках России достигла 45%, что вынуждает девелоперов идти на уступки, чтобы поддерживать темпы продаж, предусмотренные финансовыми планами банков.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области скидки использует практически каждый застройщик, однако это не меняет общей картины. Аналитики обращают внимание на то, что средний чек сделки в Северной столице с начала года вырос с 9,4 до 10,6 млн рублей. Маркетинговые ухищрения не снижают итоговую стоимость, а лишь меняют структуру платежей. После изменения условий семейной ипотеки рынок будет реагировать развитием траншевой ипотеки и индивидуальных рассрочек.
Ситуация на первичном рынке тесно связана с общим региональным неравенством. Быстрее всего накопить на квартиру жители могут в Мурманской области, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах – там на это требуется чуть более девяти лет. Лидерами по качеству жилищных условий выступают Санкт-Петербург, Белгородская и Московская области, Республика Татарстан и Мурманская область. Высокие северные зарплаты позволяют быстрее копить, однако суровый климат и инфраструктурные ограничения снижают общее качество среды.
На фоне высоких цен на новостройки часть покупателей обращается ко вторичному рынку, где их подстерегают скрытые риски. Попытка сэкономить 200-300 тысяч рублей при покупке вторички часто оборачивается дополнительными тратами на ремонт и юридическое сопровождение в размере 700–800 тысяч рублей. Главные ошибки – выбор неликвидного объекта и недооценка скрытых дефектов.
Источник: Известия
