Фото: ИА SM-News

Передача квартиры детям — решение, которое лучше продумать заранее. На практике чаще всего рассматривают дарение и завещание, однако российское законодательство предусматривает еще один вариант — наследственный договор.

Он позволяет заранее определить, кто получит недвижимость после смерти собственника и какие обязанности может выполнять будущий наследник. При этом квартира не переходит к ребенку сразу после подписания документа: собственник сохраняет право владеть и распоряжаться своим имуществом при жизни.

Что такое наследственный договор

Наследственный договор заключается между собственником и одним или несколькими людьми, которые могут быть наследниками. В документе можно определить круг будущих наследников, имущество, которое они получат, и условия его перехода после смерти собственника.

В отличие от обычного завещания, это не односторонний документ: договор подписывают все его стороны, а сам документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Закон также позволяет включать в него обязанности имущественного и неимущественного характера. Например, стороны могут заранее договориться об определенных действиях в отношении наследодателя.

Это может быть удобно для родителей, которые хотят не просто указать будущего владельца квартиры, но и зафиксировать определенные условия наследования.

Чем договор отличается от дарения

Главное отличие от дарения заключается в моменте перехода собственности. При дарении квартира передается одаряемому по договору дарения, тогда как наследственный договор определяет порядок перехода имущества после смерти собственника.

Поэтому человеку, который продолжает жить в своей квартире и хочет сохранить контроль над ней, не обязательно заранее передавать недвижимость ребенку.

При этом наследственный договор нельзя воспринимать как абсолютную гарантию того, что квартира в будущем обязательно достанется указанному наследнику. Собственник сохраняет возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Можно ли продать квартиру после заключения договора

Это один из самых важных нюансов. После оформления наследственного договора наследодатель вправе совершать сделки со своим имуществом и распоряжаться им по своему усмотрению. Причем закон прямо предусматривает такую возможность даже в том случае, если в результате наследник лишится ожидавшегося имущества. Условие договора, которое полностью запрещало бы собственнику распоряжаться своей собственностью, юридической силы не имеет.

Поэтому будущему наследнику не стоит воспринимать договор как безусловную гарантию получения конкретной квартиры. Если собственник продаст жилье при жизни, после его смерти передавать наследнику уже будет нечего.

Какие обязанности можно прописать

Одна из особенностей наследственного договора — возможность включить в него определенные обязанности будущего наследника.

Например, стороны могут заранее установить обязанность оплачивать определенные расходы, организовывать уход или выполнять другие не противоречащие закону действия. Федеральная нотариальная палата приводит в качестве примеров оплату лечения или отдыха, услуг по уходу, регулярные посещения наследодателя и другие конкретные условия.

Здесь особенно важна точность формулировок. Фраза вроде «заботиться о родителе» может оказаться слишком расплывчатой для практического применения. Чем конкретнее сформулировано обязательство, тем меньше пространства для разных трактовок.

Можно ли изменить или отменить договор

Наследственный договор не является абсолютно неизменным соглашением. По общему правилу изменить или расторгнуть его при жизни сторон можно по соглашению между ними либо через суд при существенном изменении обстоятельств.

Кроме того, наследодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от наследственного договора. Для этого требуется нотариально удостоверенное уведомление всех остальных сторон. При этом закон предусматривает обязанность возместить другим сторонам убытки, возникшие в связи с исполнением договора к моменту получения уведомления.

Именно поэтому перед подписанием документа важно внимательно изучить не только условия получения квартиры, но и порядок изменения или прекращения договора.

Обязательная доля может изменить распределение наследства

Еще один принципиальный момент — наличие наследников, которым закон предоставляет право на обязательную долю. К ним относятся, в частности, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также определенные категории нетрудоспособных иждивенцев.

Такие лица могут получить не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, независимо от содержания распоряжений наследодателя. Условия наследственного договора также действуют только в той части, которая не противоречит правилам об обязательной доле.

Поэтому перед оформлением наследственного договора желательно учитывать состав семьи и возможных наследников, имеющих особые права.

Что выбрать для передачи квартиры

Универсального варианта для всех семей нет. Дарение связано с передачей имущества при жизни, завещание позволяет сохранить квартиру у собственника и изменить свою волю, а наследственный договор дает возможность заранее согласовать будущих наследников и определенные обязанности сторон.

Если речь идет о единственной квартире, в которой собственник продолжает жить, особенно важно не ориентироваться только на название документа. Необходимо учитывать последствия каждого варианта, возможность распоряжения недвижимостью при жизни, права других наследников и условия прекращения договора.

Перед оформлением документов на недвижимость разумно обсудить конкретную семейную ситуацию с нотариусом. Это позволит заранее определить, какой механизм соответствует поставленной цели и какие условия необходимо закрепить юридически.